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房地产类集合信托规模持续萎缩存量业务风险或随楼市回暖下降环球视点

2023-05-31 08:09:24 来源：证券日报

本报记者苏向杲

房地产类集合信托成立规模仍在萎缩。5月30日，用益金融信托研究院统计的最新数据显示，上周（5月22日-5月28日），投向房地产领域集合信托产品成立规模仅为2.43亿元，周环比骤降80.58%。

实际上，今年以来房地产类集合信托呈现持续、大幅收缩态势。记者据用益金融信托研究院披露的月度数据统计，今年1月份至4月份，该类信托成立规模合计约为144.58亿元，同比下滑60%。

(资料图片)

受访专家认为，房地产类集合信托目前仍受制于房企信用风险、房地产市场走势、监管政策等多重因素，短期内成立规模估计仍较为低迷。不过，未来随着房地产市场回暖，房企违约风险预计会进一步下降，房地产类集合信托存量业务风险也有望下降。

存量业务风险不容小觑

“目前公司房地产信托业务主要以处置存量业务为主，新增业务很少，且该类业务比较敏感，公司不做主动宣传。”谈及房地产信托，北京一家中型信托公司相关负责人对记者如是说。

一般而言，房地产信托指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，分为债权型房地产信托、股权回购类信托、股权型房地产信托、收益权类房地产信托等。

从行业发展层面看，近年来受房住不炒、规范房地产融资、房企业绩“暴雷”等多因素影响，资金信托投向房地产的占比在持续下降。

中国信托业协会披露的数据显示，2019年至2022年，资金信托投向房地产的占比分别为15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，从业务增速来看，截至去年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%。

今年以来，尽管房地产类集合信托成立规模较小，且增速大幅下行，但该业务存量规模依然较大，存量风险业务规模不容小觑。

中信证券首席经济学家明明表示，在2022年地产风险和基本面冲击影响下，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解仍是未来行业的重点议题。

明明进一步表示，具体来看，存量风险仍集中于地产行业。据用益信托披露的数据测算，2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模73.34%。虽然去年11月份以来先后有多项政策出台以稳定市场，但今年3月份后楼市“小阳春”结束、低迷的价量指标反映政策传导和楼市企稳仍需时日，今年3月份房地产信托违约金额高达96.95亿元，伴随下半年新一批信托产品将迎来集中兑付，房地产信托的风险化解问题仍不可掉以轻心。

川财证券首席经济学家陈雳对记者表示，由于房企现金流持续承压，部分房企出现流动性风险，自2021年以来多个房地产信托出现违约。目前，随着政策缓和，房企流动性压力有所缓解，房地产类信托违约风险有所下降，但各地房地产市场总体呈现弱复苏趋势，行业景气度尚未修复，近期房地产类信托存量业务的违约风险预计将保持在较高水平。

“从更长期视角看，在经济复苏、政策松绑背景下，房企融资难问题得到缓解。后续随着房地产市场回暖，房企违约风险预计进一步下降，房地产类信托存量业务的违约风险也有望下降。”陈雳说道。

风险化解与转型双管齐下

面对较高的存量业务风险，多数业内人士认为，信托公司在努力化解风险的同时，也要积极转型。

陈雳表示，信托公司化解该领域风险的难点在于，房地产信托存量规模较大，且在信托公司业务中占比较高，通过各类手段化解违约风险有一定难度。信托公司化解存量业务风险，短期上可以通过展期、调整还款安排等方式，降低违约风险，同时长期上应推动业务转型，进行多元化资产配置，并优化底层资产质量。

多位专家也表示，接下来信托公司在化解存量风险的同时要积极转型。普益标准研究员赵伟对记者表示，在政策导向与市场需求双重影响下，住房租赁市场将成为未来房地产信托转型发展的重要领域。一方面，监管对住房租赁REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步畅通，将加速住房租赁投资业务商业逻辑的形成；另一方面，面对监管鼓励和市场机遇，信托能够凭借独特的制度和功能优势，以及高度灵活的运作模式，以多层次的方式参与住房租赁市场。

陈雳也表示，住房租赁金融是政策支持的重点方向，目前住房租赁业务规模较小，发展空间较大。在信托公司房地产业务转型方面，一要优化资产配置，在降低传统融资类房地产信托占比的同时，积极探索住房租赁、城市改造、保障性住房等领域的新业务新模式；二要完善内部管理机制，强化风险管理，丰富融资方式。

赵伟补充道，未来，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将成为房地产信托的转型主流，这也对信托公司风险管理和投研能力提出更高要求。为应对住房租赁市场的业务风险挑战和推动业务的可持续发展，信托公司一方面要提升项目选择能力，避免新增风险项目；另一方面，应该加快组建专业团队和完善相关投研体系，持续监测和评估住房租赁市场的变化和机会，积极参与住房租赁项目的开发、运营和管理，提升住房租赁市场的服务质量和运营效率，推动自身业务高质量转型。

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